調控高壓之下：房企拿地現“鯨吞效應”

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　　調控高壓之下，房地產市場分化愈加明顯，尤其是土地市場。
　　中原地產研究中心統計數據顯示：2017年前4月，典型16家標桿房企合計招拍掛拿地金額為4329.5億，大約占銷售金額10837億的40%。值得關注的是，企業之間分化非常明顯。剔除恒大、碧桂園、萬科三家3000億房企，其他13家企業拿地銷售比高達55%。而部分企業甚至高達100%。整體看，積極拿地企業主要集中在第二梯隊企業。
　　光大證券研究所的統計數據表明，經歷了2014年房地產寒冬之后，房企土地獲取情況出現了較大變化，部分房企抓住“地產寒冬”時機大幅“儲備面粉”（土地），利用2015年-2016年信貸寬松加大杠桿獲取土地，土地資源向TOP50房企快速集中。截至2017年一季度末，TOP50房企的拿地份額為67.12%。房地產市場呈現愈加明顯的“鯨吞效應”。
　　一家房企北京公司總經理近期在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，企業需要生存發展，手里沒地就需要拿地。2016年賣得很好，很多企業手里都沒有地。
　　房企仍積極拿地
　　光大證券研究所的數據清晰表明，在2014年之前土地資源集中度變化相對不大，TOP50房企在2011年-2014年的拿地份額在11.8%-24.1%之間。
　　這一現象在2014年之后發生逆轉。經歷2014年房地產寒冬，部分房企抓住“隆冬時節”大幅“儲備面粉”（土地），利用2015年-2016年信貸寬松加大杠桿獲取土地，土地資源向TOP50房企快速集中。截至2017年一季度末，TOP50房企的拿地份額為67.12%。
　　光大證券分析師陳浩武表示，土地資源自2014年起集中度快速提高，在經歷了約18-24個月的開發周期后，2016年傳導至銷售市場。2016年房地產銷售集中度快速提升，截至2017年一季度末，TOP50房企的銷售份額為56.37%。
　　在當前拿地房企中，拿地最積極的是銷售額沖刺1000億的企業。比如龍湖地產。根據中原地產提供的數據，龍湖地產在2016年銷售金額為881.4億元。2017年1-4月份，龍湖地產銷售額為600.2億，但其拿地額已經為353.84億。整體上，龍湖正表現出“開疆擴土”的積極性。5月16日，龍湖地產公布，以4.82億元總價（人民幣，下同）競得深圳（樓盤）市鹽田區梧桐山地塊，此舉標志著龍湖正式進入深圳市場，實現一線城市全面布局。地塊占地總面積0.39萬平方米，規劃建筑面積1.35萬平方米，容積率3.5，規劃用地性質為商辦，折合樓面地價為35756元/平方米。截至目前，龍湖在廣東已布局廣州（樓盤）、佛山（樓盤），分別有天宸原著、春江名城在售，亦有廣州黃埔、白云兩區三盤待售。除了龍湖，中海地產、萬科、恒大、碧桂園等房企拿地積極性均非常高。
　　中原地產分析師張大偉表示，截止到5月15日，25大房企拿地金額達到了5692.43億，同比漲幅超過100%。其中有超過21家企業招拍掛拿地超過100億。房企依然積極拿地，其中一二線熱點城市占比達到了80%。
　　城市分化明顯 高價地遽減
　　從城市角度看，土地市場分化也極為明顯。
　　中原地產研究中心統計數據顯示：截止到5月15日，2017年以來，全國50大熱點城市合計出讓土地金額9199.9億，同比2016年同期的6343.1億上漲了45%，包括武漢（樓盤）等27個城市土地出讓金4個半月超過百億。整體土地市場分化明顯。北京、武漢、廣州、合肥（樓盤）、南京（樓盤）、鄭州（樓盤）、杭州（樓盤）、蘇州（樓盤）、天津（樓盤）、成都、深圳等15個城市賣地收入超過200億。
　　從這50大城市看，2017年來，土地規劃建筑面積成交均價為2519元每平米，相比2016年同期的1784.6元上漲了41%。但整體看，土地供應量漲幅有限，截至5月15日今年合計土地建筑面積供應為3.65億平米，相比2016年同期的3.55億平米，增加了2.7%。這50個城市在2016年全年合計賣地25409億平米，2017年截至日前賣地金額相當于去年全年的36%。整體看，雖然調控政策頻出，但土地市場的熱度依然不減。
　　值得注意的是，從溢價率看，大部分城市平均溢價率相比2016年有所下調，在一系列約束性政策下，高價地現象有所減少。北京、武漢、南京、合肥、蘇州、上海（樓盤）等城市在2017年的土地溢價率相比2016年同期有明顯降低。
　　5月18日下午，位于北京西南二環外的豐臺麗澤金融商務區的兩宗商辦土地公開拍賣。其中，豐臺區麗澤金融商務區南區D-07、D-08地塊F3其他類多功能用地由華潤首開金茂金石聯合體以43.4億成交。另一宗豐臺區麗澤金融商務區南區D-01地塊B4綜合性商業金融服務業用地流拍。
　　張大偉表示，兩宗地條件苛刻，全部要求100%持有土地年限時間，所以作為不能散售的物業，價值較低，出現流標與成交遇冷是自然現象。雖然流標主要原因是因為地塊屬性苛刻，但本宗地塊也是從2015年11月高教園區9號地流標后，18個月來北京再現流標土地。
　　張大偉認為，從最近北京樓市調控政策看，持續不斷的增加調控力度，使得特別是商辦類地塊，逐漸開始出現降溫跡象，企業拿地開始謹慎。
　　易居研究院研究總監嚴躍進認為，北京此次土地流拍，和具體地塊的屬性有關，尤其是對于自持的要求比較高，而且是關于酒店的持有等內容，實際上都會使得房企的投資壓力增大。但是從另一個角度看，說明土地供應過程中也不能過高提高要求，畢竟房企目前資金面是比較緊張。對于拿地后有虧本或者現金流壓力會急劇增大的地塊，房企在拿地方面會比較謹慎。
　　嚴躍進指出，市場降溫應該說是符合預期的。從房企拿地的策略看，市場降溫對于房企拿地的影響反而是小的，關鍵是后續是否會有足夠的土地供應。