過去的5個月全國各地誕生了152個“地王”。地王這一話題又成了全國最有熱度的新聞。那么，問題來了，什么樣的邏輯支撐地價如此瘋漲?社科院學部委員、著名經濟學家李揚日前在《中國投資發展報告(2016)》發布會上指出，最近這些城市房價上漲，是一些調控者和開發商共謀搞上去的，因為地方政府賣不了地，開發商賣不了房，政府沒有財政收入，大家都不好。
據媒體報道，6月2日，北京共計拍出三宗“小地王”。其中，最值得注意的是延慶一地塊，經中原地產首席分析師張大偉測算，樓面價達3.1萬元/平方米。然而，在延慶樓市銷售史上，別墅銷售超過2萬元/平方米的只有37套，普通住宅銷售超過2萬元/平方米的只有1套，超過3萬元/平方米的有3套。地價是房價的3倍。
對此，中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春表示，此前信貸大幅放寬大量流入房地產行業是導致如今土地市場火爆的一大原因。簡而言之，地產商們突然發現手頭不差錢了，自然不惜砸重金搶地。
據澎湃新聞報道，劉元春分析，近來房企頻頻高價競拍一二線城市土地，一定程度上確實是對一二線城市的房地產市場抱有較高預期。“一方面是對城市發展的看好;另一方面，是對當地政策的預期，認為當地政府土地政策很可能會越來越緊，所以加緊拍地。”劉元春解釋，一些地方政府財政目標達到后，確實不再加大土地供應量，由此當地土地便供不應求，地價也由此水漲船高。
但除了對市場的判斷之外，劉元春認為，房企天價拍地的另一大原因則是由于貨幣供應量的加大、信貸的寬松。
根據央行公布數據顯示，今年一季度人民幣貸款達到了4.6億元，創下歷史同期最高水平。同樣由央行發布的《2016年一季度金融機構貸款投向統計報告》則顯示，房地產開發貸款余額同比增長13%。經濟學家的共同觀點是，信貸的寬松讓房企突然變得“不差錢”了，投資的力度也由此轉為激進。
劉元春進一步解釋，由于當前整體流動性過剩，許多房企不愁信貸資金，在看漲一二線城市房價的大環境下，自然就不惜重金拍地了。“另外，從去年下半年至今年年初，房地產銷售持續火爆，許多房企的資金流也因為銷售業績得到很大程度改善，這讓他們有更多錢用于再去拍地。”摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊說。
值得一提的是，近期各地涌現的所謂“地王”中不少由國企、甚至央企制造，對此劉元春分析，相比不少民營企業來說，國企在信貸上的約束更少，它們更多地受益于此前的貨幣政策，可以更容易地在整體流動性過剩的大背景下獲得信貸資金。也正是因此，這些國企、央企更有底氣去用天價爭地。
“從銀行的角度來說，放貸給民營企業依然比較謹慎。”章俊說，銀行更愿意把錢貸給還貸能力更強的央企，這就讓央企更不差錢了。但劉元春也指出，國企扎堆地選擇投資房地產市場，也反映了當下投資渠道狹窄的無奈：流動性雖然過剩，但實體經濟卻缺乏好的投資領域，“有錢沒處花”，于是這股熱錢又一窩蜂地涌進房地產市場。
但劉元春和章俊都強調，房企天價拍地現象的頻頻涌現絕不是一件值得歡呼雀躍的事，恰恰相反，這可能導致嚴重的惡性循環：經濟轉型難以實現，泡沫卻越來越大。
“房地產企業用這么高的價格拿地，未來房價真的能漲到這么高嗎?我認為概率很小，也就是說，對房地產企業來說有很高的風險。”劉元春說，近年來一些二三線城市房企面臨破產的案例并不在少數，也正是因此，大批房企繼續以天價博一二線城市房價不斷飛漲，這也可能只是一廂情愿。
“我不能百分之百地說房價一定不會繼續暴漲，但誰都知道不可能漲到天上，現在很多一線城市也有很大的存量，房價無限制地漲下去泡沫總會破的。”劉元春說。
章俊的判斷是：這一輪房地產熱潮已經透支了未來兩三年的市場空間。他同樣認為房企以激進態度拍地未必有利潤空間。也就是說，今天房企們鼓吹的未來某地房價要達到多少高價才能保本，但未來房企們卻未必能以保本價銷售。
“當然，一二線城市因為存在著巨大的人口導入的潛力，將來未必會出現如今天三四線城市這樣高庫存難以消化的現象。但是房企們到底能不能賺錢?究竟能賺多少?這卻很難說。”章俊認為，房企天價拍地也意味著未來虧本的風險大幅上升。
不得不提及的是，由于債務飆升地方政府賣地沖動不減反增。
搜狐財經思想庫評論員陳君認為，監管機構從去年開始允許高成本的債務交換新允許的市政債券，財政部長樓繼偉3月份表示，2016年大約有5萬億元借貸到期，到時需要置換成新批準的債券額度。全國批準地方政府出售1.18萬億新債務來幫助填補預算赤字。
債務壓身，又加上實體經濟形勢不好，地方政府轉而求得土地財政支持的動力爆滿。光大證券首席經濟學家徐高的研究也佐證了上面的描述，他認為整個經濟里真正快速擴張債務的一個是房地產，一個是地方政府融資平臺。
此外，經濟發展畸形態勢沒有好轉，銀行被房地產和過剩產能綁架。
從2015年開始，銀行不良貸款在慢慢變大，各家都傾向加大發貸量，讓分母變大。根據《財新》報道，過剩產能源源不斷獲得“輸血”。在煤炭、鋼鐵、水泥、平板玻璃、造船、光伏等多個過剩產能行業中，企業借新還舊問題突出。86家鋼鐵企業負債總額3.3萬億，絕大部分是銀行貸款。
所以，當前國內銀行體系的脆弱性應該是前所未有，這不僅表現為2015年利潤急劇下降，也表現為銀行不良貸款大幅上升，及銀行中層員工大量地離職。2015年宇宙第一大行工行的凈利潤增速僅剩0.48%!2016年第一季度，中國銀行業的不良貸款升至2.1萬億，總體不良貸款率突破2%生死線，警報拉響。
華泰證券分析師謝皓宇分析稱，當前中國經濟還在轉型中，房地產仍然是支柱。經濟轉型成功，則意味著房地產市場在價格方面將可以得到支撐，即便是一線城市也是如此。當前一線城市的房價已經脫離了購房者自身的收入軌道，而更多的是依靠首付款或者長輩的支持，很顯然這樣的購房方式不可持續，所以未來房價收入比遲早會下降。
如果經濟轉型成功，那么提供更高附加值的一線城市工作將得到更高的收入，對房地產的支撐將加強。對于其他三四線城市來說，由于房價并不高，所以經濟轉型成功是為了激發更多的需求。 |
