????在輪番出臺的調(diào)控政策下，杭州二手房市場交易熱度已有“退潮”，不過實際購房需求依然不少，而學(xué)區(qū)房更是“一枝獨秀”，其火熱程度比往年更甚。據(jù)一些中介的成交數(shù)據(jù)顯示，3、4月份以來，二手房市場的學(xué)區(qū)房交易升溫明顯，整體成交上漲了1成左右，特別是重點中小學(xué)集中的區(qū)域，成交上漲更為顯著。其中，學(xué)軍、文三街等“學(xué)區(qū)房”集中區(qū)域二手房成交量普遍上漲2-3成。在4月份熱門小區(qū)成交榜單上，學(xué)區(qū)房更是占據(jù)了大多數(shù)，比如文二新村、求智巷、中大文景苑、日暉新村等重點小學(xué)的學(xué)區(qū)房紛紛上榜。
有別于其他類型的房源，學(xué)區(qū)房一直“奇貨可居”，近期二手房市場也呈現(xiàn)出了新的特點：
學(xué)區(qū)房交易活躍，成交周期短。隨著3、4月份杭州各區(qū)域的小學(xué)學(xué)區(qū)劃分政策紛紛落實發(fā)布，以及5、6月各小學(xué)招生計劃的啟動，杭州二手房市場的學(xué)區(qū)房也再次“躁動”起來，為了讓自己的子女享有較好的教育資源，家長們紛紛加入“學(xué)區(qū)購房”隊伍，特別是一些重點學(xué)區(qū)周邊的二手房，基本到了“一房難求”“好房難留”的地步。
不過由于學(xué)區(qū)資源依然處于稀缺狀態(tài)，一直以來市場對于學(xué)區(qū)房的需求均處于供不應(yīng)求狀態(tài)，這個稀缺性成為學(xué)區(qū)房價格相對比較堅挺的最大支撐。據(jù)悉，每年進入3月份之后，學(xué)區(qū)房的成交比重就開始不斷增加，特別是隨著各區(qū)域?qū)W區(qū)劃分明朗后，學(xué)區(qū)房也步入了集中釋放階段，加之受5、6月各小學(xué)開始招生報名的驅(qū)動，學(xué)區(qū)房的交易愈加活躍。而近期優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)周邊的學(xué)區(qū)房屬于“掛一套賣一套”，且成交周期明顯縮短。不過學(xué)區(qū)房的需求雖大，但實際掛牌量卻有限，供應(yīng)比較緊張，因此也造成像學(xué)軍、文三周邊的熱門小區(qū)房源基本掛出來當(dāng)天就被買走的現(xiàn)象，且這樣的現(xiàn)象近期非常普遍。
中小戶型學(xué)區(qū)房受青睞，大戶型難覓。作為過渡型房產(chǎn)，購置學(xué)區(qū)房的客戶多青睞小戶型房產(chǎn)，從最近成交數(shù)據(jù)顯示來看，30-70平方米左右的小戶型學(xué)區(qū)房最受歡迎，因為此面積段的房源單價雖相對較高，但總價相對低，以后再次出手也更容易，所以學(xué)區(qū)房“買小不宜大”已成為購房者一致的默契。加之市場上大戶型學(xué)區(qū)房本身可流通的房源量就有限，因此近期市場學(xué)區(qū)房的交易熱點戶型以中小戶型為主。
交易熱點擴散，分校學(xué)區(qū)也走俏。隨著杭城各大重點學(xué)區(qū)分校的鋪設(shè)及教學(xué)質(zhì)量的不斷提高，學(xué)區(qū)的熱點正在不斷擴散，現(xiàn)在已然是“滿城盡是學(xué)區(qū)房”的狀態(tài)，從數(shù)據(jù)變化來看，學(xué)區(qū)房的購房熱點已然并不集中在重點小學(xué)周邊的片區(qū)，單個片區(qū)學(xué)區(qū)房緊張的狀態(tài)正在被逐步打破，越來越多的購房者將目光投放到該學(xué)區(qū)周邊性價比更高的學(xué)區(qū)房上。像學(xué)軍小學(xué)分校紫金港校區(qū)，雖然是分校，其學(xué)區(qū)只有冠苑、耀江文鼎苑、圣苑小區(qū)三個小區(qū)，但勝在教學(xué)質(zhì)量及價格堅挺，選擇區(qū)域?qū)W區(qū)房的購房者也逐漸增多了，目前該學(xué)區(qū)的價格比較穩(wěn)定，單價約為4.5-5.2萬/平方米左右。
購置學(xué)區(qū)房不同于其他類型的房源，因不同區(qū)域的入學(xué)政策有不同限制，因此建議購房者在購買學(xué)區(qū)房時一定要注意以下幾點：
考察學(xué)區(qū)，是否重新劃分。由于每年各個學(xué)校片區(qū)適齡入學(xué)人數(shù)會出現(xiàn)相應(yīng)變化，特別是一些熱門小學(xué)周邊，一般人數(shù)會出現(xiàn)大幅增多現(xiàn)象，因此各片區(qū)教育局會根據(jù)實際情況對“就近入學(xué)”進行微調(diào)，調(diào)整學(xué)區(qū)劃分。此外值得注意的是，同一小區(qū)內(nèi)，可能會出現(xiàn)有的幢數(shù)可以入讀，有的不可以，如目前翠苑一小所在的翠苑校區(qū)，其中翠苑二區(qū)對應(yīng)的學(xué)區(qū)是1-25幢(不含16、17、21、22幢)。因此建議購房者在購房前，一定要先考察該小區(qū)今年是否存在重新劃分學(xué)區(qū)的情況，避免發(fā)生購房后不能正常入學(xué)產(chǎn)生糾紛。
提早購置，確保順利入學(xué)。隨著部分重點名校的入學(xué)條件和入學(xué)門檻越來越高，將購置學(xué)區(qū)房計劃提前的家長越來越多。據(jù)了解，如今杭州大部分重點小學(xué)的入學(xué)人數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過學(xué)校的招生計劃，為了限制生源，不少學(xué)校設(shè)置落戶年限的門檻，且每個學(xué)校的政策都不一樣，有的至少要居住1年以上才能入讀該學(xué)區(qū)，有的甚至要提前2-3年。因此很多家長為了保證孩子順利入學(xué)，提前1年、甚至提前3年就買好學(xué)區(qū)房的現(xiàn)象越來越普遍，像學(xué)軍小學(xué)的落戶時間至少要在3年以上，因此多數(shù)家長為避免因臨時購房與學(xué)校入學(xué)政策產(chǎn)生沖突而無法正常入讀，選擇提早購房。
量力而行，理性選擇房源。對于購買學(xué)區(qū)房的客戶，購房前，一定要詳細(xì)了解入讀小學(xué)的入學(xué)年限、戶籍年限等標(biāo)準(zhǔn)，確定自己的要求與學(xué)校的入學(xué)條件相符合后再購買。如未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，可不必一味地追求名校，應(yīng)根據(jù)自己的實際需求理性選擇房源，以保證孩子能盡快入學(xué)，不被調(diào)劑。