如果從2016年9?30開(kāi)始算起，截至目前，全國(guó)已有超過(guò)55個(gè)城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次。這一輪調(diào)控與往年有兩點(diǎn)不同：首次涉及了商住物業(yè)；另外多個(gè)城市還出臺(tái)了限售政策。這充分顯示了，全面抑制投機(jī)投資、讓房子回歸居住本質(zhì)的政策動(dòng)機(jī)。
始自北京“3?17新政”的這一輪樓市調(diào)控，堪稱(chēng)史上最嚴(yán)，不僅限購(gòu)限貸限價(jià)全面收緊，還祭出了限售這一新手段，狙擊樓市投資投機(jī)。
如果從2016年9?30開(kāi)始算起，截至目前，全國(guó)已有超過(guò)55個(gè)城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次。這一輪調(diào)控與往年有兩點(diǎn)不同：首次涉及了商住物業(yè)；另外多個(gè)城市還出臺(tái)了限售政策。這充分顯示了，全面抑制投機(jī)投資、讓房子回歸居住本質(zhì)的政策動(dòng)機(jī)。
多家機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，后續(xù)更多的城市將加入到信貸與購(gòu)買(mǎi)資格收緊的行列中，二線城市將基本全面升級(jí)調(diào)控到限購(gòu)+限貸+限價(jià)+限售的“四限時(shí)代”。
在這樣的背景下，主流房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入周期性調(diào)整已成定局。樓市拐點(diǎn)正在到來(lái)。
作為此輪調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)城市北京，一個(gè)多月來(lái)，已連續(xù)出臺(tái)了十幾次調(diào)控政策，效果立竿見(jiàn)影。
中原數(shù)據(jù)顯示，4月北京新建商品房住宅只成交了2138套，同比跌幅高達(dá)59%，環(huán)比跌幅也達(dá)到19.6%。整體明顯下行，市場(chǎng)全面降溫。中原認(rèn)為，今年的五一小長(zhǎng)假有可能是北京最近4年的最低點(diǎn)，成交價(jià)可能低于2014年。
另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，4月份，北京全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%。此外，4月北京二手住宅的成交均價(jià)為59564元/平米，環(huán)比3月整體下降了6.8%。這是2015年8月至今，北京二手房?jī)r(jià)的首次回落。
另一調(diào)控樣本廣州，據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份廣州一手住宅網(wǎng)簽量為7984套，環(huán)比新政刺激下網(wǎng)簽爆發(fā)的3月份大跌47%，不過(guò)，與過(guò)去四年同期相比，今年網(wǎng)簽量排在第二位，僅次于2016年。
價(jià)格也有下滑。全市網(wǎng)簽均價(jià)為16332元/平方米，環(huán)比3月下降3.4%，這也是去年6月份以來(lái)，近11個(gè)月中均價(jià)最低的一個(gè)月。
北京、廣州樓市新政中，影響最深遠(yuǎn)的莫過(guò)于商住物業(yè)禁止向個(gè)人銷(xiāo)售。目前，北京的商業(yè)銀行針對(duì)商住貸款也開(kāi)始全面升級(jí)，執(zhí)行口徑基本全面暫停了這部分業(yè)務(wù)；商住市場(chǎng)成交已經(jīng)接近0，剔除其中位于通州的部分商務(wù)公寓，被政策抑制的商住物業(yè)現(xiàn)在全線冰凍。
而據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月份一手商服類(lèi)物業(yè)(含公寓、寫(xiě)字樓)網(wǎng)簽2020套，環(huán)比3月份大跌64%，其中不少還是新政前成交，在新政后網(wǎng)簽的；均價(jià)22112元/平，環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)。
而作為出臺(tái)調(diào)控最早的深圳，新房均價(jià)已連續(xù)7個(gè)月下跌。5月1日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，盡管成交環(huán)比上漲，但4月全市新房成交均價(jià)為54619元/平方米，環(huán)比仍微跌0.2%。
從全國(guó)主要城市看，因?yàn)檎{(diào)控政策持續(xù)不斷施壓，一二線城市這個(gè)小長(zhǎng)假的實(shí)際簽約是2015年來(lái)最冷清的一個(gè)假期。除了少部分三四線城市外，市場(chǎng)走勢(shì)都在明顯下行的趨勢(shì)中。
在本輪嚴(yán)厲調(diào)控之前，全國(guó)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已連續(xù)兩年上漲，很多城市的房?jī)r(jià)都翻了一番。熱錢(qián)輪番涌入一二線城市及周邊，樓市炒作氛圍濃厚。
在過(guò)去一年多時(shí)間里，全國(guó)包括京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角及周?chē)鷧^(qū)域，因?yàn)閮r(jià)格絕對(duì)值較低+各種利好集中，導(dǎo)致投資需求旺盛，房?jī)r(jià)上漲了一倍多。
因而，從3月開(kāi)始的本輪調(diào)控，以一線城市為中心全面封堵投資投機(jī)。記者注意到，目前出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控的城市，基本都位于京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角城市圈，比如北京及雄安新區(qū)周?chē)嫦拶?gòu)，過(guò)去限購(gòu)以一二線城市為主，而當(dāng)下是很多大城市周邊的三四線城市也進(jìn)入限購(gòu)范疇。
此外，本輪調(diào)控也開(kāi)始限制持有年限，包括廈門(mén)、福州、廣州、珠海等18個(gè)以上的城市均出臺(tái)了新購(gòu)房必須持有一定年限后才可以轉(zhuǎn)讓的政策。這些政策嚴(yán)厲打擊了短期炒作的投資者。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控逐步升級(jí)和調(diào)控向周邊三四線城市蔓延，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)成交量仍將持續(xù)回調(diào)。
除了嚴(yán)厲調(diào)控，對(duì)于樓市影響最大的則是房地產(chǎn)信貸的變化。目前，房地產(chǎn)信貸政策全面收緊，一二線城市基本全面恢復(fù)了認(rèn)房又認(rèn)貸的信貸政策。
出于防范風(fēng)險(xiǎn)的考慮，商業(yè)銀貸利率連續(xù)上升。數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)首套房平均利率為4.52%，環(huán)比上月上升0.67%，已連續(xù)上升4個(gè)月，現(xiàn)在部分城市處于基準(zhǔn)水平。首套房貸過(guò)去普遍8.5折、9折的情況已經(jīng)大幅減少。
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)等人士看來(lái)，商業(yè)銀行取消首套房利率折扣，二套房利率由1.1倍上升至1.2倍，是房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)即將到來(lái)的標(biāo)志，樓市進(jìn)入了周期性調(diào)整。接下來(lái)一些熱點(diǎn)區(qū)域的價(jià)格或?qū)⑾抡{(diào)。
在偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉看來(lái)，如今全國(guó)樓市政策的基調(diào)已定，北京作為樓市風(fēng)向標(biāo)，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的政策都將是從嚴(yán)趨緊、毫無(wú)松動(dòng)可能的，“所以市場(chǎng)的降溫趨穩(wěn)已成定局，而房?jī)r(jià)也將再無(wú)上漲的空間和動(dòng)力，進(jìn)一步下滑是大勢(shì)所趨。”
嚴(yán)躍進(jìn)指出，過(guò)去十多年，房地產(chǎn)調(diào)控和房?jī)r(jià)表現(xiàn)始終都具有周期性的，以收緊調(diào)控和放松調(diào)控為標(biāo)志，樓市成交率先表現(xiàn)，之后便是價(jià)格的調(diào)整。實(shí)際上調(diào)控從來(lái)都是有效的，但是每次調(diào)控之后都會(huì)再次放松刺激，導(dǎo)致從總體上看房?jī)r(jià)仍然是上漲的。這次調(diào)控收緊，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之調(diào)整不會(huì)例外。
他認(rèn)為，這次調(diào)控與以往可能不同，除了限制性手段之外，還在加緊研究和制定長(zhǎng)效調(diào)控政策，比如加大土地供應(yīng)調(diào)節(jié)供需關(guān)系，以及房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制都有望加快出臺(tái)。?